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mercredi 12 mars 2025
Acheter un logement neuf en VEFA
Acheter un logement neuf qui va être construit ?
C‘est ce que l’on appelle la vente en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement).
Strictement encadrée par la loi, sécurisée, la vente en VEFA permet à un acheteur de financer son logement neuf au fur et à mesure que les travaux avancent.
Découvrez les différentes étapes nécessaires, les garanties et les avantages de ce mode d’achat dans l’immobilier neuf.
1. Quel est le principe de la vente en VEFA ?
La vente en l’état futur d’achèvement est un contrat grâce auquel vous acquérez un bien immobilier (maison ou appartement) à construire ou en cours de construction.
L’appel de fonds
Le promoteur fait parvenir un courrier d’appel de fonds lorsqu’une étape du chantier est achevée.
Le futur propriétaire s’engage à débloquer les fonds et le promoteur s’engage à réserver le logement choisi et à fournir une attestation de réalisation de travaux. Le promoteur s’engage aussi à livrer le logement à l’achèvement des travaux de construction.
2. Quel est l’intérêt d’acheter neuf en VEFA ?
Investir dans l’achat d’une maison ou d’un appartement en VEFA permet de profiter d’un logement neuf et sain, soumis aux plus récentes normes, avec une haute performance en termes d’énergie, d’acoustique et d’écologie.
Ce type d’achat avec un paiement progressif permet non seulement d’avoir un logement prêt à habiter sans aucun travaux, mais aussi dans certains cas de bénéficier d’aides financières pour les primo-accédants (PTZ, TVA réduite…).
Souvent pourvus de balcon, de terrasse ou d’un jardin privatif, les logements en VEFA correspondent parfaitement à la demande actuelle de bénéficier d’un extérieur et de vivre dans un espace intérieur optimisé.
Les emplacements de qualité sont souvent privilégiés pour une construction VEFA avec notamment des services à proximité. Ce type d’achat neuf permet également de procéder à des modifications dans le logement puisque le plan est consultable avant le début de la construction. Il offre également la possibilité de personnaliser son futur logement (peintures, sols …).
L’achat en VEFA permet aussi de payer des frais notariés moins élevés que dans l’ancien (2 à 3 % au lieu de 7 à 8 % dans l’ancien).
3. Des risques limités pour un investissement sûr
La vente en Vefa est soumise à un règlement strict visé par l’état, donc sécurisant pour l’acheteur. Certains risques existent, mais des garanties sont aussi mises en place.
La première chose à faire avant l’achat est de se rendre sur place pour voir la localisation future du bien. Il faut aussi consulter le plan d’urbanisme pour connaître les futurs aménagements autour.
Il existe des garanties pour protéger l’acheteur en cas de défauts de construction après la livraison (Garantie Financière d’achèvement, Garantie de parfait achèvement, Garantie biennale, Garantie décennale, Garantie d’isolation phonique, Assurance dommage-ouvrage).
Pour votre achat dans l’immobilier neuf, il est préférable de choisir un promoteur local reconnu, avec au minimum 10 ans d’ancienneté, pour vous permettre de voir ses réalisations précédentes et de vérifier sa solidité financière sur le long terme.
4. Que signifie "appels de fonds" ?
Le versement des appels de fonds est réalisé en fonction de l’avancement des travaux, donc de façon échelonnée, en suivant le calendrier d’appels de fonds.
Le premier appel de fond s’effectue lors de la signature du contrat de réservation. Vous devez verser 5% du prix total.
Le second a lieu lorsque les fondations sont achevées (au maximum 35% du prix d’achat total).
Le troisième a lieu lorsque le logement est “hors d’eau” : la somme totale des appels de fonds correspond alors à 70 % du prix.
Le quatrième appel de fonds coïncide avec la phase d’achèvement des travaux.
La somme totale versée sur ces quatre appels de fond correspondra alors à 95% du prix total du logement.
Les 5% restants devront être versés le jour de la remise des clés, lors de l’entrée dans le logement.
4. Quelles sont les étapes du VEFA
Signature du contrat de réservation
Le contrat de réservation est un avant-contrat réservé à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Avec ce contrat, le promoteur s’engage à réserver le logement neuf choisi par son client.
Il doit obligatoirement être établi par écrit et il doit comporter les informations suivantes :
- La surface habitable du logement, le nombre de pièces principales, les surfaces extérieures, les pièces de service, annexes et dépendances, le plan du logement.
- La situation dans l’immeuble ou dans le lotissement.
- Une note technique décrivant la qualité des matériaux utilisés.
- La liste des équipements collectifs qui concernent le logement vendu (garage, parking, ascenseur, cave)
- Le prix de vente du logement réservé et, éventuellement, les modalités de révision dans les limites autorisées par la loi.
- La date prévisionnelle de signature de l’acte de vente chez le notaire
- Les délais approximatifs d’exécution des travaux ainsi qu’une reproduction intégrale des articles R261-28 à R261-31 du Code de la construction et de l’habitation, relatifs au dépôt de garantie.
Le droit de rétractation
Un exemplaire du contrat de réservation doit être remis à l’acheteur avant tout dépôt de fonds.
Ce contrat lui est aussi envoyé par lettre recommandée. C’est à partir de la première présentation du courrier que débute le délai de rétractation de 10 jours.
Pour se rétracter avant cette date butoir de 10 jours, l’acquéreur doit adresser un courrier au promoteur en recommandé avec accusé de réception pour l’informer de son souhait de renoncer à la vente.
La signature de l’acte authentique de vente
Quelques mois après avoir signé le contrat de réservation, l’acquéreur reçoit le projet du contrat de vente définitif.
Ce document doit lui parvenir avant la date de signature de l’acte authentique, accompagné des annexes. Certaines clauses sont obligatoires : la description détaillée du logement et sa situation dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier, le prix, les modalités de paiement et les conditions éventuelles de révision du prix.
Le délai approximatif de livraison, la garantie d’achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur et la condition suspensive d’obtention des prêts doivent également être spécifiés.
En cas de règlement de copropriété, celui-ci doit être remis à l’acquéreur avant la signature du contrat, pour qu’il puisse l’examiner.
Le projet de cet acte authentique est adressé à l’acquéreur avant la date de la signature finale, pour les vérifications d’usage.
La signature, réalisée obligatoirement chez un notaire, intervient une fois le financement obtenu pour l’achat. Le fait de signer l’acte authentique de vente fait que l’acheteur devient, de fait, le propriétaire du logement, de façon officielle.
Paiement des appels de fonds
Dans le cadre d’un achat en VEFA, l’acquéreur du logement doit régler le prix de vente en plusieurs étapes selon un échéancier proposé par le promoteur qui suit l’avancée de la construction.
5. La livraison du logement en Vefa
Le jour de livraison est le moment où l’acquéreur reçoit les clés de son logement.
Il est primordial de vérifier, ce jour-là, que le bien est conforme au plan et à la notice descriptive des prestations.
Dans le cas contraire, le propriétaire doit notifier au vendeur les réserves éventuelles, idéalement le jour de la réception du logement pour que les entreprises puissent les lever après la livraison.
L’acquéreur a cependant jusqu’à un mois après la livraison pour les transmettre au promoteur, par lettre recommandée.
N’oubliez pas que l’achat d’un appartement en VEFA bénéficie de nombreuses garanties dont la plupart prennent effet à partir de la livraison de votre appartement : parfait achèvement, garantie acoustique, biennale, décennale, dommages-ouvrage…
